<<居抜きとスケルトンどちらが有利？>>北摂の店舗・事務所・倉庫なら緑地不動産へ！

テナント物件を貸し出す際に、「居抜き」と「スケルトン」のどちらの状態で募集するのが良いか迷ったことはありませんか？

前の入居者が退去するときの対応によって、次の借主がスムーズに決まるかどうかが変わります。

今回は、居抜き物件とスケルトン物件の特徴、メリット・デメリット、そしてどんなテナントに向いているのかについて解説していきます。

居抜き物件とは？

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備を残したまま、新しい借主に引き継ぐ形の物件のことです。たとえば、飲食店なら厨房設備やカウンター、オフィスならデスクやパーテーションなどがそのまま残っているケースが多いです。

■居抜き物件のメリット

・初期コストが抑えられる

設備をそのまま使えるため、新しい借主が内装工事にかかるコストを大幅に削減できます。

・短期間で営業開始が可能

内装工事が不要なため、契約後すぐに開業できる。

・テナントの募集がしやすい

特に飲食店や美容室など、同業種のテナントには魅力的な条件になりやすい。

■居抜き物件のデメリット

・業種が限定される

既存の設備があるため、業種の自由度が低く、募集できるテナントの幅が狭くなる。

・設備の管理責任が曖昧になりやすい

設備の故障や修繕の責任をどちらが負うのか、契約時に明確にしないとトラブルになる。

・撤去費用のトラブル

新しい借主が内装を変更したい場合、撤去費用を誰が負担するのか問題になることがある。

スケルトン物件とは？

スケルトン物件とは、内装や設備をすべて撤去し、コンクリートむき出しの状態にした物件のことです。

特に、幅広い業種のテナントを募集したい場合や、次の借主に自由な内装設計をさせたい場合に有利になります。

■スケルトン物件のメリット

・どんな業種にも対応しやすい

内装がないため、飲食店・オフィス・美容室・物販など、多様な業種に対応可能。

・新しいテナントが自由に設計できる

借主が自分好みに内装をデザインできるため、希望に合った店舗づくりができる。

・設備管理の責任が発生しない

設備がないため、オーナーとしての修繕リスクが少なくなる。

■スケルトン物件のデメリット

・内装工事のコストがかかる

借主がすべての内装工事をする必要があり、初期投資が高くなる。

・開業までに時間がかかる

内装工事が終わるまで営業開始できないため、時間がかかる。

・賃料の調整が必要になることも

内装工事の負担が大きいため、相場より賃料を低めに設定しないと借主が見つかりにくい場合がある。

どんなテナントに向いている？

居抜きが向いている業種: 飲食店、美容室など、設備がそのまま使える業態

スケルトンが向いている業種: 物販、クリニック、事務所など、独自のレイアウトが必要な業態

退去時と次の募集のポイント

・退去まで居抜きで募集する

まずは退去通知が提出されされてから、すぐに居抜きのままで募集をかける。

・次の入居者をイメージする

居抜きで入らない場合、募集状況を見ながらどのような業種が入居されるイメージする

・余裕をもって現借主と退去方法を協議する

居抜きのままで決まらない場合は、どのように引き渡ししてもらうか決めないといけません。前項でイメージした内容で、居抜きのままいくのかスケルトンにしてもらうのか決めましょう。

物件によりますが、個人的には完全なコンクリートむき出しは貸しにくい部分もあるので、床や天井、壁などは残した半スケルトンぐらいがおすすめです。
スケルトンの場合、時間がかかりますので余裕をもってどうするか、現借主に伝えてあげましょう。

まとめ

居抜きとスケルトン、どちらが有利かは物件やターゲットとなるテナントによって異なります。

居抜きは、設備を活かせる業種には魅力的で、すぐに営業できるメリットがある。

スケルトンは、業種の自由度が高く、テナントの幅を広げられる。

どちらを選ぶにしても、次の借主をイメージして借りやすい状態を残しておくことをお勧めします。
やみくもにスケルトンにされるオーナーさんや管理会社もいらっしゃいますが、状況に応じて対応することをおすすめします。

オーナーとして、物件の特性や市場の需要を見極め、最適な貸し方を選びましょう！