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  • 知っておくべき物件周辺の属性
     
    市川 怜
    お探しの方へ2022年02月19日
    開業、移転、拡大をしようとすると、どこのエリアや駅がいいか悩みますよね。


    育った町や、働いていた場所の近くで、開業・独立をする場合は、肌で感じでお客さんがイメージできると思います。

    しかし、親しみある場所で出店できない場合もありますよね。

    ・前職場から何キロは離れて独立して
    ・空き物件が全然でない
    ・同じ業種が近くにありすぎて出店しにくい



    その時、自分の勘や不動産屋さんの情報なども頼りにしながら決めるのも良いですが、
    も下記の情報もとっていただくと良いと思います。

    ・役所WEB情報
    ・調査レポート


    例えば、大阪府吹田市であれば下記のような情報があります。

    https://www.city.suita.osaka.jp/home/soshiki/div-somu/somu/001411/004511.html


    また、弊社では調査レポートを作成することができ、ご要望があれば無料で作成しています。

    ・年代の割合
    ・駅の乗降社数
    ・男女の比率


    色々なところの数字を比較することによって、出店エリアを決めるのも良いでしょう。
    下記に詳細のリンクを貼っておきますので、ぜひ参考にしてください。

    https://www.ryokuchi-real.jp/contents/static/index?id=859
  • 居抜きvsスケルトン
    市川 怜
    お探しの方へオーナー様へ2022年02月17日
    「居抜きの方が絶対にいい」と思う人が多く、私も基本的にはそう思います。

    ・内装費が安く済む
    ・早く黒字化できる
    ・借入金が少なく済む


    など主に金額面でとてもメリットが多いです。

    しかし、居抜きを探している人の中に「じゃあスケルトンの方がいいんじゃない?」というケースがあります
    どのような方がスケルトンがよいか解説します。


    ■スケルトンのほうがいい場合

    ・内装にこだわりがある人
    空間やブランディングが売上に影響することも多いでしょう。
    世界観を作りたい人は、居抜きから工事をすると、解体費などがかかったりして逆にコストが高くなります。

    ・譲渡金が設定されている場合
    譲渡金が何百万円と設定されている場合、譲渡金を支払い少し内装工事をすると、あまりスケルトンと変わらないケースもあります。

    ・水道、ガスが重要な業種
    内装では、ライフラインの工事代金が一番高くつきます。
    自分の業種に対して、十分なライフラインか確認しましょう。

    ・解体が多そうな物件
    解体が多い場合は、その分細々とした出費が多くなります。
    また解体した跡がどうなっているかもわからず、手直ししだすとここもあそこもというふうになることが多々あります。


    結論、言いたいこととしては、まずは予算などの計算をしっかりし、自分が譲れないところや妥協できる点を明確にしておいたほうがいいと思います。

    そのうえで、「絶対に居抜き」という固執した考えではなく、上記を検討したうえで色々な物件も視野に入れてみましょう。




     
  • 融資は物件を観てから?
    市川 怜
    お探しの方へ2022年02月10日
    資金調達のタイミングと貸店舗を借りる流れと注意点に関して解説させて頂きます。

    「独立しよう!」と思い、まずは店舗を探す必要もあるのですが、店舗探しと並行しておいて頂きたいことがあります。
    それは融資の相談と計画書の作成です。

    どちらかというと、先に融資準備が良いと思います。

    ■なぜ先に融資準備なのか?

    日本政策金融(国金)の融資決定までは、
    相談→事業計画書の作成→計画書の提出→面談日決定→面談→融資決定→融資
    という大まか流れになります。

    上記の流れをゼロから始めると1か月ぐらいはかかってしまいます。

    先に物件を見て、良いところがあって申込みがしたいと思っても、物件は1ヵ月も待ってくれないところが多いです。

    融資の承諾なく、貯金や親族などの融資で独立する場合は良いのですが、
    借入れをして開業される方にとっては、融資承諾をもらってから物件契約というのが希望でしょう。

    せっかく良い物件があって抑えたいと思っても、
    融資準備ができていないことによって、物件を抑えたりすることができないのです。


    ■物件が決まらないと融資申込ができない?

    見出し通り、確かに物件が決まらないと融資は受けれないんです。
    それではどうしたら?

    下記の①~③を済ましておき、物件が決まったら⑥にすぐ行動できるようにする、というおすすめです。

    ① 日本政策金融公庫や銀行に相談
    ② 計画書を作る
    ③ 計画書を提出(相談)
    ④ 物件を探す 
    ⑤ 物件を決める(申込)
    ⑥ 融資面接
    ⑦ 融資決定

    初めて事業計画書を作る方にとっては、時間がかかってしまいます。
    物件探しをしながら①~③をしましょう。


    また事業計画書を先に作ることによって、
    予算、家賃、広さなどの物件条件を、考え直す機会にもなるのでおすすめです。


     
  • ペット向けの業種に貸すメリットとデメリット【オーナー様向け
    市川 怜
    オーナー様へ2022年02月03日

    ペットの需要が増えてきている現在、たくさんの業種の相談を受けます。

    ・動物病院
    ・トリミング、サロン
    ・幼稚園
    ・しつけ教室
    ・物販
    ・カフェ
    ・ホテル

    など

    このような業種は、オーナーさんや管理会社さんから了承がもらえず探すのに苦労する業種になります。

    しかし、オーナーさんや管理会社さんの立場からしても、騒音や匂いなどややこしそうだからという思いもすごく理解できます。

    「リスクがあるんだったら辞めておこかな?」という方が多いので、
    メリット・デメリット、どのようなところに気をつけ、対応策をとれば良いか経験からお話しさせて下さい。


    ■メリット

    ・物件が決まりやすい

    需要が多いが、ペット不可の物件が多いので、可のテナントは重宝されやすくはなります。他の業種でも決まりやすい好立地の物件では、あえてペット可にする必要ないと思いますが、駅から遠かったり、視認性があまりよくない地下テナントなどは、ペット可にすることによるメリットはあるかと思います。


    ・長く入居してもらいやすい?

    これはあくまで経営やマーケティングによるので一概には言えませんが、
    ペット需要は増えており、今後需要がなくなっていくこともないと思うので続きやすい業種ではあるかなと思います。
    よって長く入居していただけることも想定できます。


    ■デメリット

    ・鳴き声や臭い

    一番の重要ポイントとして鳴き声や臭いによる周辺住民や同マンション内からのクレーム。
    マンションの1階店舗などになると、住人さんが退去してしまうといったリスクもあるでしょう。



    ■検討事項と対応策

    ①マンションの1階であれば住居部分がペット可か不可か

    ②周りに音が響く環境か

    環境によって業種を選別すると良いと思います。
    例えば、静かなな街で周りに住宅が多い場合、一時的利用で、夜までに営業が終わる病院・物販・トリミングはOKで、ホテルや幼稚園など、常にワンちゃんがいたり夜もいるところは辞めていこうなど。

    ③退去時はスケルトンと契約書に明記しているか

    汚れや匂いなどが気になる方もいらっしゃると思います。
    次の入居者を案内する際も、ペット系の居抜きは良い印象を持たれないこともあるので、契約書では、退去時はスケルトンと明記しておきましょう。


    ④鳴き声などのクレームがあった場合、借主で対応し、対応できない場合や改善できない場合は契約解除と特約に明記しているか


    -------------------------------------
    借主は、貸室を使用するにあたり、近隣の住環境を維持するため、近隣との融和に努め、業務上発生する事がある騒音・関係車両の路上駐車、
    路上駐輪に十分留意し、本件建物の入居者・近隣から批判・非難されることのないようにしなければならない。
    騒音その他の苦情等があった場合には、賃貸借契約開始時の設備等の改修等を伴うものであったとしても、借主の責任と負担にて即時解決するものとする。
    当該苦情が借主の故意過失により生じている場合はもとより、当該苦情に近隣の住環境維持上の正当な事由が存する場合で、
    借主において解決の意思がないと貸主が判断した場合には、その苦情が解決されるまでの間、貸主の求めに応じ、店舗の営業を停止することに異議を述べない。
    本項に違背し、苦情を解決せず、かつ当該店舗の営業も停止しない場合には、借主は貸主により直ちに解除されても何ら異議なくこれを承諾し、速やかに貸室を明け渡すものとする。
    -------------------------------------

    上記の文言はどの契約書にも入れておいた方が良いと思います。
    なぜならオーナーさんで対応できない内容だからです。

    また事業として借りて商売をされるので、周りの環境も考え、責任を持って借りて下さいといった、借主さんへのメッセージもあります。
     
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